「持たざる経営」という選択肢―地方で広がる不動産証券化と資金調達の新しい形

こんにちは、ホンマル株式会社の代表・村松です。

私は元銀行の本部審査部門で2,000社以上の融資審査に携わった後、現在は中小企業向けに融資調達や財務戦略のサポート、社外CFOを行っています。

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今日のテーマは最近よく耳にする「持たざる経営」。

資産を持たないで経営するなんて、どういうこと？と不思議に思う方も多いと思います。

実は今、地方でこの仕組みが一気に広がっていて、古民家を改装した宿泊施設や老人ホームの開発に活用されているのです。

この記事では、不動産証券化を活用した「持たざる経営」の仕組みやメリット・リスクを、できるだけ専門用語を噛み砕いてわかりやすく解説します。

※本記事の内容は、日本経済新聞（2025年9月5日付 朝刊）「『持たざる経営』地方で拡大　不動産の証券化、5年で6倍」より参照しています。

日経新聞の元記事はこちらです

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「持たざる経営」とは？

「持たざる経営」とは、ざっくり言うと 「不動産や設備を自社で所有せず、借りる・使うだけで経営するスタイル」 のことです。

これまで多くの企業は、ホテルや工場、介護施設などを自社で所有してきました。

でも今は、不動産を一度ファンドやSPC（特別目的会社）に売却し、運営だけを請け負う形が増えているのです。

こうすることで、売却した分の資金を借金返済や新しい投資に回せるし、バランスシート（会社の財務状態）も軽くなります。

たとえば…

• 古民家をファンドに売却して資金を確保 → その資金で新しい古民家を改装
• 老人ホームをSPCに所有させる → 自社は運営だけを続ける

つまり「不動産は持たないけれど、ビジネスは続ける」仕組みなんですね。

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なぜ今、地方で広がっているのか？

ここ数年で、この「持たざる経営」が地方で一気に広がりました。数字を見てみましょう。

• 東京や大阪など大都市以外の地方で、証券化された物件の件数は5年で6倍に増加。
• 一方で都市部も増えてはいますが、伸び率は地方の方が圧倒的に高い。

なぜ地方で伸びたのか？理由は大きく3つあります。

1. 都市部は投資が過熱しすぎて利回りが低下
   都市部では物件の取り合いが激しくなり、投資家にとって収益性が下がっている。
2. 地方はまだ利回りが高い
   投資家から見ると「お得な投資先」として注目されやすい。
3. 地銀が積極的に関与している
   低金利で稼ぎにくい地銀が、不動産証券化案件に融資して新しい収益源を確保している。

つまり「投資家のお金が地方に流れ込みやすい環境」ができあがっているわけです。

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実際の事例から学ぶ【日経新聞内容】

事例① CSAトラベル（静岡市）

• 古民家を改装した宿泊施設を2棟、ファンドに売却。
• 運営はそのままCSAトラベルが続け、売却で得た資金を新しい古民家改装に使った。
• 投資にはセキスイハイム東海や山梨中央銀行も関わっており、地域ぐるみで仕組みを支えた。

→ 「資産を売って、次の投資資金をつくる」というシンプルな活用例です。

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事例② ケンプロ（熊本市）

• 300室規模の大型老人ホーム「メディケア癒やしDX長嶺」の開発に約30億円が必要。
• 通常融資では難しい規模だったため、SPCを通じて資金を調達。
• 芙蓉総合リースや肥後銀行などが関与。

→ 証券化を使ったからこそ、大規模案件が実現できたケースです。

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経営者にとってのメリット

では、経営者にとって「持たざる経営」にはどんな良い点があるのでしょうか？

• 資金繰りが楽になる
  不動産を売却することでまとまった資金を得られる。
• 借入枠を温存できる
  通常の銀行融資を使わずに済むため、将来の借入余力が残る。
• 本業に集中できる
  不動産を所有するリスクや固定資産税の負担がなくなり、運営やサービス改善に注力できる。
• 銀行との交渉力が増す
  「証券化も検討している」と伝えるだけで、銀行側も条件を見直すことがある。

銀行の審査部にいた立場からお伝えすると、「持たざる経営」は財務指標の見え方を変える力があります。

不動産を売却して資産を軽くすると、自己資本比率や債務償還年数といった“銀行が重視する数字”が改善します。

つまり「証券化は銀行との交渉材料にもなる」ということです。

借入枠を残しながら資金を確保できる会社は、銀行から見ても「次の融資を通しやすい会社」になりやすいのです。

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見逃せないリスクと注意点

もちろん、良いことばかりではありません。リスクもあります。

• 地方の人口減少リスク
  今は観光客や高齢者需要で成り立っても、10年後に同じ収益を上げられるかは不透明。
• 収益性の見極めが必要
  「地方創生」という名目で採算に合わない施設を建ててしまうと、投資家も銀行も損をする。
• 運営リスク
  所有権はファンド側にあるため、運営が上手くいかないと契約を切られる可能性もある。

もちろん、証券化が万能というわけではありません。

銀行にいた頃、地方創生を名目にした案件が採算割れして、再建に苦労したケースも見てきました。

大事なのは「数字で裏付けられた収益計画」を持つこと。

その上で、証券化を使うか、銀行融資を使うかを戦略的に選び分けるのが正解です。

まとめ：「資産の持ち方」が未来を左右する

「持たざる経営」という言葉は少し難しく聞こえるかもしれませんが、要は資産を手放してでも柔軟に資金を確保し、本業を伸ばすための経営戦略です。

これまで「借入か自己資金か」の二択で悩んでいた経営者にとって、不動産証券化は新しい選択肢となります。

特に中堅企業にとっては、資産の持ち方ひとつで銀行からの見られ方も大きく変わります。

資金調達は単なる「お金集め」ではなく、経営そのものに直結する戦略。

ぜひ「持たざる経営」という考え方を知っていただければと思います。

最後に

資産の持ち方を少し変えるだけで、会社の財務体質や成長スピードは大きく変わります。

• 「うちの会社でもできるのか？」
• 「銀行融資と比べてどう違うのか？」

そんな疑問があれば、ぜひお気軽にホンマル株式会社にご相談ください。

元銀行員／本部融資審査官として、銀行と企業の橋渡し役の立場から、最適な資金調達戦略をご提案いたします。

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参考記事：ホンマル株式会社はどんな会社？ 銀行融資調達サポートと月額制「社外CFO」の実力を徹底解説

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