民泊で銀行融資は通る？元銀行審査官が教える成功のポイント

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こんにちは、ホンマル株式会社の代表・村松です。

私は元銀行の本部審査部門で2,000社以上の融資審査に携わった後、現在は企業向けに融資調達や財務戦略のサポート、社外CFOを行っています。

今日取り上げるのは「民泊と銀行融資」についてです。

• 「民泊を始めたいけど、銀行からお金を借りられるのかな？」
• 「1棟は運営しているけど、次の物件にチャレンジするときに融資って通るの？」

そんな疑問をお持ちの方に向けて、元銀行員で融資審査を2,000件以上見てきた私が、民泊と銀行融資のリアルをお話しします。

融資は「準備の仕方」で結果が大きく変わります。民泊を始めたい方も、これから拡大したい方も、ぜひ最後まで読んでみてください。

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民泊事業と銀行融資の基本

まず知っておきたいのは、民泊は“事業融資”扱いになるということです。

「住宅ローンの延長で借りられるんじゃないの？」と思う方もいますが、銀行はそう簡単には貸してくれません。

住宅ローンを勝手に民泊に転用すると契約違反（いきなり全額返済請求）になるリスクすらあります。

銀行が見ているのは「これは宿泊ビジネスである」という点。だからこそ、事業計画や収益性、運営体制までしっかり説明する必要があります。

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なぜ銀行は民泊融資に慎重なのか？

民泊の融資は、銀行からすると「ちょっとリスクが高い」と見られがちです。

理由は大きく4つ。

1. 稼働率が読みにくい
   　季節や観光需要に左右されやすいので「安定収入」と言い切れない。
2. 規制リスク
   　法律や地域のルールが変わると、急に営業できなくなる可能性も。
3. 実績不足（事業者側＆銀行側）
   　特に1棟目は「実際に運営できるか分からない」ので、銀行は慎重になります。
   　加えて、民泊自体がここ数年で急激に伸びてきた業種。
   　銀行目線では「融資期間は10年以上。開業後数年間ならまだしも、将来の収益性が不明瞭」と考えてしまいます。
4. 外部要因
   　コロナ禍のように、観光客が来なくなるリスクもある。

銀行は「ちゃんと返してもらえるか」が最重要なので、不安要素があると簡単には首を縦に振ってくれないのです。

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民泊1棟目と2棟目以降で融資審査の見方が違う

1棟目（開業時）

ここでは「信用ゼロからの挑戦」になります。銀行が特に見るのは

• 自己資金（できれば総額の2〜3割は出してほしい・ケースバイケースでは自己資金ほぼ無しでも可能な場合も）
• 経営者のプロフィール（本業の収入や職歴）
• 市場調査の有無（需要を裏付けるデータがあるか）

正直、最初の1棟目が一番ハードルが高いです。計画の丁寧さと自己資金の厚みで勝負しましょう。

2棟目以降（増設時）

ここからは一気に変わります。

• 既存施設の稼働率や売上
• 返済がちゃんとできているか
• 利益が残っているか

つまり、「1棟目をどう運営してきたか」が最大の判断材料。

しっかり実績を出していれば、「これなら追加投資しても大丈夫そうだ」と銀行も判断しやすくなります。

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民泊融資に使える金融機関の種類

日本政策金融公庫（公庫）

• 創業時に一番頼りやすい存在
• 比較的金利が低く、無担保・無保証で借りられるケースもあり
• ただし融資実行まで時間がかかることも

※参考：日本政策金融公庫

信用金庫・地方銀行

• 地域密着型なので、観光振興や地元活性化と絡めると前向きに見てもらえる
• 増設など長期的に取引を続けるなら、信金・地銀との関係づくりは必須

ノンバンク

• 「スピード重視」で借りられるのがメリット
• ただし金利が高いので、短期のつなぎ程度に考えるのが賢明

※参考：三井住友トラストL＆F「民泊事業ローン」

おすすめの流れは、「1棟目は公庫＋自己資金」「2棟目以降は信金や地銀」。

ノンバンクはどうしても銀行でダメなときにだけ利用、というのが現実的ですし基本的には私は推奨しません。

公庫や銀行で融資審査が通らない場合は、考え方としては「収益性、将来性の観点でリスクが高い」と判断されたということ。

このような場合に無理してノンバンクで調達するのは、長期的に見て悪手かもしれません。

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【民泊融資】銀行担当者を納得させる事業計画書の作り方

銀行担当者は「この案件を上司に説明できるか？」を気にします。つまり、根拠のある数字が重要です。

• 稼働率シナリオ
  楽観・普通・悲観の3パターンを用意
• 運営体制
  清掃、予約管理、集客をどう回すか
• 収支計画
  売上の根拠と、経費の内訳をきちんと見せる
• 既存実績（増設時）
  実際の売上や返済履歴をデータで示す

「これならイメージしやすい」と思わせられれば、担当者が稟議で通しやすくなります。

【民泊融資】成功事例と失敗事例（参考）

※以下はあくまで参考事例です。実際の結果を保証するものではありません。

成功事例

• 1棟目は公庫融資＋自己資金でスタート
• 稼働率85％を維持し、黒字経営を証明
• その実績を武器に、信金から3,000万円の融資で2棟目をオープン

失敗事例

• 自己資金ゼロで銀行に持ち込む
• 市場調査も不十分で、計画がふわっとしていた
• 「返済可能性が見えない」と判断され、複数行に断られる

成功と失敗の分かれ目は「自己資金」と「事業計画の具体性」です。

まとめ｜民泊融資は戦略次第で突破できる

• 民泊は「事業融資」として扱われるので、住宅ローンの延長では借りられない
• 1棟目は自己資金と計画勝負、2棟目以降は実績がモノを言う
• 公庫→信金・地銀の流れが王道。ノンバンクは補助的に
• 銀行が欲しいのは「説明できる数字」と「安心できる実績」

• 「民泊を始めたいけど、銀行から借りられるか不安…」
• 「もう1棟増やしたいけど、どの金融機関にどう話せばいい？」

そんな方は、元銀行審査官が率いるホンマル株式会社の大口融資調達サポート/社外CFOサービスにぜひご相談ください。

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参考記事：ホンマル株式会社はどんな会社？ 銀行融資調達サポートと月額制「社外CFO」の実力を徹底解説

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