民泊で銀行融資は通る？元銀行審査官が教える成功のポイント
こんにちは。
ホンマル株式会社の代表・村松です。
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こんにちは、ホンマル株式会社の代表・村松です。
私は元銀行の本部審査部門で2,000社以上の融資審査に携わった後、現在は企業向けに融資調達や財務戦略のサポート、社外CFOを行っています。
今日取り上げるのは「民泊と銀行融資」についてです。
- 「民泊を始めたいけど、銀行からお金を借りられるのかな？」
- 「1棟は運営しているけど、次の物件にチャレンジするときに融資って通るの？」
そんな疑問をお持ちの方に向けて、元銀行員で融資審査を2,000件以上見てきた私が、民泊と銀行融資のリアルをお話しします。
融資は「準備の仕方」で結果が大きく変わります。民泊を始めたい方も、これから拡大したい方も、ぜひ最後まで読んでみてください。
- 民泊で銀行融資が難しいといわれる理由
- 開業時（1棟目）と、増やすとき（2棟目以降）の違い
- 公庫・地銀・信金・ノンバンクの使い分け方
- 銀行担当者が納得する事業計画書の作り方
- 融資の成功・失敗の参考事例
元銀行員×融資審査の中枢にて2,000社以上の企業融資を担当してきたプロが、融資調達のサポートします。
特に1,000万円〜数億円規模の高額融資調達に強みを持ち、豊富な経験と知識を活かして、銀行との交渉や資料作成をサポート。
スムーズに、より好条件の融資調達を果たします。
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民泊事業と銀行融資の基本
まず知っておきたいのは、民泊は“事業融資”扱いになるということです。
「住宅ローンの延長で借りられるんじゃないの？」と思う方もいますが、銀行はそう簡単には貸してくれません。
住宅ローンを勝手に民泊に転用すると契約違反（いきなり全額返済請求）になるリスクすらあります。
銀行が見ているのは「これは宿泊ビジネスである」という点。だからこそ、事業計画や収益性、運営体制までしっかり説明する必要があります。
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なぜ銀行は民泊融資に慎重なのか？
民泊の融資は、銀行からすると「ちょっとリスクが高い」と見られがちです。
理由は大きく4つ。
- 稼働率が読みにくい
季節や観光需要に左右されやすいので「安定収入」と言い切れない。 - 規制リスク
法律や地域のルールが変わると、急に営業できなくなる可能性も。 - 実績不足（事業者側＆銀行側）
特に1棟目は「実際に運営できるか分からない」ので、銀行は慎重になります。
加えて、民泊自体がここ数年で急激に伸びてきた業種。
銀行目線では「融資期間は10年以上。開業後数年間ならまだしも、将来の収益性が不明瞭」と考えてしまいます。 - 外部要因
コロナ禍のように、観光客が来なくなるリスクもある。
銀行は「ちゃんと返してもらえるか」が最重要なので、不安要素があると簡単には首を縦に振ってくれないのです。
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民泊1棟目と2棟目以降で融資審査の見方が違う
1棟目（開業時）
ここでは「信用ゼロからの挑戦」になります。銀行が特に見るのは
- 自己資金（できれば総額の2〜3割は出してほしい・ケースバイケースでは自己資金ほぼ無しでも可能な場合も）
- 経営者のプロフィール（本業の収入や職歴）
- 市場調査の有無（需要を裏付けるデータがあるか）
正直、最初の1棟目が一番ハードルが高いです。計画の丁寧さと自己資金の厚みで勝負しましょう。
2棟目以降（増設時）
ここからは一気に変わります。
- 既存施設の稼働率や売上
- 返済がちゃんとできているか
- 利益が残っているか
つまり、「1棟目をどう運営してきたか」が最大の判断材料。
しっかり実績を出していれば、「これなら追加投資しても大丈夫そうだ」と銀行も判断しやすくなります。
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参考記事：他人と比べない経営が強い会社をつくる｜“ひたすら自分に集中する”経営者が成功する理由
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民泊融資に使える金融機関の種類
日本政策金融公庫（公庫）
- 創業時に一番頼りやすい存在
- 比較的金利が低く、無担保・無保証で借りられるケースもあり
- ただし融資実行まで時間がかかることも
※参考：日本政策金融公庫
信用金庫・地方銀行
- 地域密着型なので、観光振興や地元活性化と絡めると前向きに見てもらえる
- 増設など長期的に取引を続けるなら、信金・地銀との関係づくりは必須
ノンバンク
- 「スピード重視」で借りられるのがメリット
- ただし金利が高いので、短期のつなぎ程度に考えるのが賢明
※参考：三井住友トラストL＆F「民泊事業ローン」
おすすめの流れは、「1棟目は公庫＋自己資金」「2棟目以降は信金や地銀」。
ノンバンクはどうしても銀行でダメなときにだけ利用、というのが現実的ですし基本的には私は推奨しません。
公庫や銀行で融資審査が通らない場合は、考え方としては「収益性、将来性の観点でリスクが高い」と判断されたということ。
このような場合に無理してノンバンクで調達するのは、長期的に見て悪手かもしれません。
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【民泊融資】銀行担当者を納得させる事業計画書の作り方
銀行担当者は「この案件を上司に説明できるか？」を気にします。つまり、根拠のある数字が重要です。
- 稼働率シナリオ
楽観・普通・悲観の3パターンを用意 - 運営体制
清掃、予約管理、集客をどう回すか - 収支計画
売上の根拠と、経費の内訳をきちんと見せる - 既存実績（増設時）
実際の売上や返済履歴をデータで示す
「これならイメージしやすい」と思わせられれば、担当者が稟議で通しやすくなります。
【民泊融資】成功事例と失敗事例（参考）
※以下はあくまで参考事例です。実際の結果を保証するものではありません。
成功事例
- 1棟目は公庫融資＋自己資金でスタート
- 稼働率85％を維持し、黒字経営を証明
- その実績を武器に、信金から3,000万円の融資で2棟目をオープン
失敗事例
- 自己資金ゼロで銀行に持ち込む
- 市場調査も不十分で、計画がふわっとしていた
- 「返済可能性が見えない」と判断され、複数行に断られる
成功と失敗の分かれ目は「自己資金」と「事業計画の具体性」です。
まとめ｜民泊融資は戦略次第で突破できる
- 民泊は「事業融資」として扱われるので、住宅ローンの延長では借りられない
- 1棟目は自己資金と計画勝負、2棟目以降は実績がモノを言う
- 公庫→信金・地銀の流れが王道。ノンバンクは補助的に
- 銀行が欲しいのは「説明できる数字」と「安心できる実績」
- 「民泊を始めたいけど、銀行から借りられるか不安…」
- 「もう1棟増やしたいけど、どの金融機関にどう話せばいい？」
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参考記事：ホンマル株式会社はどんな会社？ 銀行融資調達サポートと月額制「社外CFO」の実力を徹底解説
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